Was ist der 6b-Hebel | § 6b EStG | Definition | Investment Wiki (2024)

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Was versteht man unter einem § 6b-Hebel?

Wenn im Zusammenhang mit Finanzanlagen von einem „Hebel“ die Rede ist, so ist damit der durch den Einsatz von Fremdkapital zustande kommende Leverage-Effekt (engl. leverage bedeutet Hebel) für die Eigenkapitalrendite gemeint. Der sogenannte $ 6b-Hebel zeigt einen Spezialfall.

Der Zusammenhang mit § 6b EStG

Im Zusammenhang mit dem Paragrafen 6b des Einkommensteuergesetzes / EStG bedeutet der Hebel die – zum „gewöhnlichen“ Leverage-Effekt hinzukommende – Möglichkeit, mit einem vergleichsweise geringen Eigenkapitaleinsatz aufgedeckte stille Reserven steuerfrei in die eigene Liquidität überführen zu können.

Von dieser Möglichkeit sind die Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf bestimmter grundlegender Güter des Anlagevermögens betroffen.

Diese werden entweder unmittelbar für eine Reinvestition verwendet oder (bis zur Investition) in eine entsprechende Rücklage übertragen. Dadurch werden die Gewinne und damit das steuerliche Aufkommen vermindert.

Die Ausdrucksweise „§ 6b-Hebel“ gibt also nicht etwa den Faktor 6 in Verbindung mit einer unbekannten Größe b an. Vielmehr bezieht sie sich auf die konkreten Vorgaben und Regelungen dieses Abschnitts aus dem Einkommensteuergesetz.

Nahezu synonym findet sich der Begriff § 6b-Faktor.

Der meint dann allerdings nicht den Leverage an sich, sondern normalerweise bereits die Höhe des eingesetzten Leverage, also z.B. 1,5 als Angabe des Verhältnisses von Fremd- zu Eigenkapital (= für jeden eingesetzten Euro Eigenkapital werden 1,5 EUR Fremdkapital aufgenommen) bzw., wie es im Begriff „Faktor“ von der Mathematik her nahegelegt wird, den Multiplikator in der Berechnung der Eigenkapitalrendite (siehe unten).

Etwas spezifischer und präziser wäre dafür die Verwendung des Begriffs Leverage-Faktor.

Der § 6b-Hebel im Kontext

Zusammenfassend kann man also sagen, dass es sich beim § 6b-Hebel um einen mehrfach gestuften Sachverhalt handelt.

1. In aller Regel ist bei der Rede vom § 6b-Hebel/Faktor der Kontext von Paragraf 6 b des Einkommensteuergesetzes / EStG gemeint.
2. Darin geht es grundsätzlich um die Möglichkeit, eine steuerliche Begünstigung zur Übertragung von aufgedeckten stillen Reserven auf Reinvestitionen in Anspruch zu nehmen.
3. Eine spezielle Möglichkeit innerhalb des vom Gesetz ermöglichten Spektrums ist dabei die Übertragung dieser Reserven auf ein Fondsinvestment. Diese Fonds wiederum „funktionieren“ mit einer Mischung aus Eigen- und Fremdfinanzierung.
4. Das Mischverhältnis lässt sich als Hebel/Faktor angeben, der für Investoren in zweierlei Hinsicht interessant ist.

Zum einen hebt er die Eigenkapitalrendite innerhalb des Fonds, zum anderen reduziert er die Höhe der selbst in den Fonds einzubringenden Mittel.

Solche speziell für diese Kontexte konzipierten Fonds sind geschlossene gewerbliche Immobilienfonds. Sie gehören damit zur Kategorie der Alternativen Investmentfonds / AIF.

Diese werden nach dem Kapitalanlagegesetzbuch / KAGB von 2013 reguliert und vom Bundesamt für Finanzdienstleistungen / BaFin kontrolliert (Stand Juli 2023).

§ 6b-Hebel und § 6c-Hebel

Mit dem § 6b-Hebel oder -Faktor ist genau der gleiche Effekt beschrieben wie mit der Rede vom § 6c-Hebel oder -Faktor.

Der § 6c EStG weitet nur die Regelungen des § 6b EStG auf all diejenigen aus, die zur Ermittlung ihrer Steuerlast statt einer Bilanz eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung / EÜR erstellen. Der Paragraf 6c EStG ist in diesem Artikel also immer mit gemeint, wenn vom § 6b EStG die Rede ist.

(Wer mit dem Leverage-Effekt nicht vertraut ist, kann sich mit dem nächsten Abschnitt in Grundzügen darüber informieren. Ansonsten wird der Sprung zum darauf folgenden Abschnitt empfohlen.)

Der „gewöhnliche“ Leverage-Effekt

Größere Projekte werden in aller Regel, nicht zuletzt wegen des enormen Geldbedarfs, aus einer Mischung von eigenen und fremden Mitteln finanziert.

Weil Fremdkapital nicht an den Gewinnen einer Unternehmung beteiligt wird, sondern nur über Zinsen und Tilgung bedient wird, vervielfacht sein Einsatz die Eigenkapitalrendite.
Diese Auswirkung auf die Eigenkapitalrendite nennt man Leverage-Effekt, was zu Deutsch nichts anderes bedeutet als „Hebelwirkung“.

Für die Berechnung von Renditen ist dieses Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital ein ganz wesentliches und bestimmendes Elemen. Daher kann man zurecht vom „Hebel“ oder „Faktor“ eines Investmentfonds sprechen.

Die Gesamtkapitalrendite GKR ist das Verhältnis von Gewinnen zum eingebrachten Kapital:
GKR = Gewinne : (Eigenkapital + Fremdkapital)

Die Eigenkapitalrendite EKR ist das Verhältnis von Gewinnen zu eingesetztem Eigenkapital EK:
EKR = Gewinne : EK

Sind die absoluten Gewinne noch nicht bekannt, sondern werden sie beispielsweise für einen Fondsprospekt prognostiziert, lässt sich die erwartete EKR dennoch mittels einer etwas komplizierteren Formel angeben.

Sie ist eine Summe, deren erste Größe aus der Gesamtkapitalrendite besteht.

Hinzu kommt die Gesamtkapitalrendite abzüglich der Fremdkapitalkosten, vereinfacht als Fremdkapitalrendite FKR bezeichnet und mit dem Zinssatz für die Aufnahme des Fremdkapitals angegeben, multipliziert mit dem Faktor, der sich aus dem Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital ergibt.

Formel für die Eigenkapitalrendite

Die Formel für die Eigenkapitalrendite (EKR) lautet also:

EKR = GKR + (GKR-FKR) * (FK : EK)

FK = Fremdkapital
EK = Eigenkapital

GKR ist die Gesamtkapitalrendite, die sich aus dem Verhältnis der erzielten Gewinne zum eingesetzten Kapital ergibt: Werden mit 10 Mio. EUR Kapitaleinsatz 1 Mio. EUR Gewinn erzielt, entspricht das einer GKR von 0,1 oder 10 %.

FKR bedeutet Fremdkapitalrendite. Sie wird vereinfacht durch den Zinssatz wiedergegeben, der für die Geldleihe zu entrichten ist, also beispielsweise 7 %.

Beispiel

Nehmen wir also zum Beispiel bei einem Kapitaleinsatz von 10 Mio. EUR, einem erzielten Gewinn von 1 Mio. EUR (also 10 % GKR) und einer Aufteilung zwischen Eigen- und Fremdkapital von 40 : 60 einen Fremdkapitalzinssatz von 7 % an, so ergibt sich für die obige Formel:

EKR = 0,1 + (0,1 – 0,07) * (6 : 4) = 0,1 + (0,03) * 1,5 = 0,1 + 0,045 = 0,145

Die Eigenkapitalrendite läge also bei 14,5 % und somit durch den Einsatz des Fremdkapitals fast um die Hälfte höher als die Gesamtkapitalrendite. Der (Leverage-) Faktor ergibt sich aus dem Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital und beträgt in diesem Beispiel 1,5.

Aus dem angeführten Zahlenbeispiel lässt sich leicht ersehen, was bei einem Kapitalverhältnis von 4 : 1 (fremd zu eigen) und höher passieren würde, nämlich eine exorbitante Steigerung des Leverage (Faktor 4 statt 1,5) und damit der Eigenkapitalrendite.

Allerdings darf dabei der Zinssatz für die Aufnahme des Fremdkapitals nicht aus dem Blick geraten. Denn dieser Leverage-Effekt gilt auch umgekehrt.

Werden Verluste eingefahren, z.B. durch enorme Zinszahlungen, vervielfältigt der hohe Einsatz von Fremdkapital die Verluste, die ja nur vom Eigenkapital getragen werden müssen.

Im gerade genannten Zahlenbeispiel würden bei einem Verlust von 1 Mio. EUR insgesamt zwar „nur“ -10 % Gesamtkapitalverlust zu Buche stehen, das Eigenkapital wäre aber mit -35,5 % betroffen.

Der § 6b-Hebel und Leverage

Die angeführten Berechnungen und Angaben zur Eigenkapitalrendite werden zusammenfassend als Leverage bezeichnet. Es handelt sich um einen aus dem Englischen stammenden Fachbegriff innerhalb der Finanzwelt, der im Deutschen mit „Hebel“ wiedergegeben wird.

Leverage-Effekt bedeutet also einfach Hebelwirkung.

Er beschreibt – wie unter dem vorhergehenden Punkt ausführlicher beschrieben – das Phänomen, dass der Einsatz von Fremdkapital bei jeglicher Art der Finanzierung einen Multiplikator für die Eigenkapitalrentabilität darstellt.

Sehr häufig begegnet das Wort leverage im Zusammenhang mit Private-Equity-Investments.

Dort finden wir es z.B. als Leveraged Buyout, was nichts anderes bedeutet als „durch den Einsatz von Fremdkapital gehebelte Unternehmensübernahme“.

Im Kern begegnet uns hier also die gleiche Bedeutung, aber in einem etwas anderen Kontext.

Der Leverage-Effekt resultiert aus der Tatsache, dass Fremdkapital nicht an den Gewinnen beteiligt wird.

Liegen die Gewinne und damit die Gesamtrentabilität über den mit der Aufnahme von Fremdkapital verbundenen Kosten, vor allem den Zinszahlungen, steigern die fremden Geldmittel daher die Rentabilität der eigenen Mittel.

Der Faktor ist also gleich dem Multiplikator, der sich aus dem Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital ergibt.

§ 6b-Hebel – der spezielle Leverage-Effekt bei § 6b-Fonds

Zugleich ist es bei § 6b-Fonds der Faktor, zu dem das in den Fonds eingebrachte Eigenkapital sich innerhalb der Fondsfinanzierung für den Investor vervielfacht.

Oder umgekehrt gesagt: Wegen der Eigenart von geschlossenen Immobilienfonds verringert sich durch die Fremdfinanzierungsanteile der Betrag, der vom Investor für das Geltendmachen seiner zweckgemäßen Mittelverwendung aufzubringen ist.

Da all diese Formulierungen immer noch schwerlich den Sachverhalt vor Augen zu führen in der Lage sind, ein Zahlenbeispiel:

Der Fonds „Superrendite Plus“ arbeitet mit dem Verhältnis von 2:1 Fremd- zu Eigenkapital, der (Multiplikations-) Faktor liegt demzufolge bei 2,0.
Aufgrund der rechtlichen Besonderheiten in der Anwendung von § 6b EStG genügt demzufolge der Einsatz der Hälfte der erzielten Veräußerungsgewinne (da sie durch den Faktor verdoppelt werden), um sämtliche Gewinne als reinvestiert geltend machen zu können.

Beispiel für den § 6b-Hebel

Hat also z.B. ein Landwirt 100.000 EUR Gewinn aus dem Verkauf eines Ackers erzielt, genügt es, 50.000 EUR davon in den besagten Fonds anzulegen .

Durch den Einsatz des Fremdkapitals im Faktor 2 wird dieser Einsatz verdoppelt, so dass die gesamten 100.000 EUR als investiert gelten. Die restlichen 50.000 EUR verbleiben in der Liquidität des Landwirtes und stehen ihm ohne steuerliche Belastung (also steuerfrei) zur Verfügung.

Diese zweite Funktion beim 6b-Hebels- den Einsatz des eingebrachten Eigenkapitals zu verringern – gilt immer bei den entsprechenden Fondsinvestments.

Mit diesen gesetzlichen Regelungen ist daher die in vielen konkreten Fällen interessante Möglichkeit gegeben, betriebliches Vermögen umzuschichten.

Die Veräußerungsgewinne werden dann nicht 1:1 für die Reinvestition in gleichartige Anlagegüter verwendet, sondern vorzugsweise in gewerbliche Immobilienfonds investiert.
Auf diese Weise sind die Voraussetzungen des Paragrafen zwar erfüllt, jedoch ist das durch die Veräußerung freigewordene Geld anders investiert. Es arbeitet nunmehr im Fonds, der das ursprüngliche Wirtschaftsgut sozusagen ersetzt.

Auf die Fondsgewinne fallen dann die Steuern an, von denen die Gewinne zunächst bei der Übertragung verschont waren. Es handelt sich also nicht um ein reines Steuervermeidungsmodell.

Vielmehr finden wir hier ein Angebot zur Stundung für das steuerliche Aufkommen. Anstatt hoch und punktuell, fällt die Steuerlast über einen langen Zeitraum und mit niedrigen Einzelzahlungen an.

§ 6b Fonds

Man nennt solche gewerblichen Immobilienfonds daher auch § 6b-Fonds oder § 6b-Lösungen. Sie sind eine Art des Alternativen Investmentfonds (AIF) und in ihrer nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) regulierten Form meist als Kommandit- und damit als Personengesellschaften verfasst.

Der einzelne Anleger wird zum Kommanditisten, die initiierende Fondsgesellschaft nimmt mittels einer eigens gegründeten GmbH die Rolle des Komplementärs ein (GmbH & Co. KG).

Die Hebelwirkung bzw. dieser Faktor wird im Investmentfondsprospekt meist in Prozent angegeben. Dabei bedeutet z.B. ein Leverage von 150 %, dass auf jeden Euro Eigenkapital 1,50 EUR Fremdkapital kommen.

Man könnte also genauso vom Verhältnis 1 : 1,5 Eigen- zu Fremdkapital sprechen oder von einem Faktor von 1,5.

Der Leverage gibt gleichzeitig an, um wieviel mehr der aus Veräußerungsgewinnen nach § 6b EStG resultierende Betrag durch den Fonds anzusetzen ist.

Wurden z.B. 100.000 EUR an stillen Reserven aufgedeckt, genügt bei einem Leverage von 150 % bzw. Faktor 1,5 die Investition von knapp 67.000 EUR in den Fonds, um die Gewinne komplett auf den Erwerb der Fondsanteile zu übertragen.

Rechenweg

Der Rechenweg zur Ermittlung des Kapitaleinsatzes ist schlicht:

Veräußerungsgewinn : Faktor In diesem Fall: 100.000 : 1,5 = 66.667

Die restlichen Mittel verbleiben steuerfrei in der Liquidität des Veräußerers, in diesem Fall also z.B. gut 33.000 EUR, ein Drittel der Gewinne.

Darüber hinaus erzielen § 6b-Fonds Einnahmen aus dem Kauf und Verkauf von Immobilien sowie aus deren Vermietung und Verpachtung. In beiden Fällen dürfen Abschreibungen vorgenommen werden, die sich ebenfalls mindernd auf die steuerliche Belastung auswirken.

Und noch etwas kommt hinzu: Je länger die Laufzeit eines solchen Alternativen Investmentfonds (AIF), desto mehr verteilt sich die steuerliche Belastung.

Die Summe dieser Effekte machen entsprechende Investments zu einem attraktiven Angebot zur Vermögensumschichtung.

Der negative Leverage-Effekt

Die erste Funktion hingegen – die Eigenkapitalrendite zu hebeln – gilt zwar in gewisser Hinsicht auch immer, allerdings kann sie sich bei negativem Investmentverlauf ins Gegenteil kehren.

Dann wird aus dem positiv gedachten Renditehebel ein vervielfachter Negativeffekt für die Eigenkapitalrendite.

Nehmen wir als Beispiel wieder die Zahlen des Fonds „Superrendite Plus“. Anstatt jedoch 12 % Rendite zu erwirtschaften, wie prognostiziert, macht der Fonds durch unerwartete Entwicklungen und Fehlkalkulationen ein Minus von 1,8 %.

Noch nicht so schlimm, mag man denken. Die Rechnung für die Eigenkapitalrentabilität ergibt dann jedoch:

EKR = -0,018 + (-0,018 – 0,05) x (2 : 1) = -0,018 + (-0,068 x 2) = -0,018 – 0,136 = -0,154

Für das Eigenkapital resultiert aus dem anfangs als eher gering eingeschätzten Verlust insgesamt ein Minus von 15,4 %. Das rühr daher, dass das Fremdkapital, sowenig es an den Gewinnen beteiligt ist, auch nicht an den Verlusten beteiligt wird.

Stattdessen fällt dafür der Darlehenszins zur Zahlung an, der sich mit dem Verlauf des Investments im Normalfall nicht ändert.

Sonderfälle wie Nachfinanzierungen sind hier allerdings nicht berücksichtigt). Im angeführten Beispiel ist dieser leicht dazu geeignet, die Liquidität des Fonds erheblich zu beeinträchtigen.

Fazit

Ein hoher § 6b-Faktor bzw. 6b-Hebel klingt zunächst verlockend. Er entfaltet aber nur in einer Hinsicht immer seine gewünschte Wirkung, nämlich den eigenen Kapitaleinsatz zu reduzieren.

In anderer Hinsicht – Steigerung der Eigenkapitalrentabilität – ist er ein zweischneidiges Schwert, das Vorsicht in der Handhabung gebietet.

Kollabiert ein Fonds gar vor Ablauf der vom Gesetz vorgesehenen Reinvestitionsfrist – nicht zuletzt möglicherweise wegen zu niedriger Eigenkapitalbasis und damit dann durchaus im Zusammenhang mit einem hohen Leverage-Faktor – , kann es zu nachträglichen „Strafzahlungen“ wegen nicht erfolgter Reinvestition kommen, abgesehen vom wahrscheinlichen Totalverlust des eingesetzten Kapitals durch die Fondsinsolvenz.

Welche Voraussetzungen müssen gegeben sein, um den § 6b-Hebel nutzen zu können?

Der Effekt durch den § 6b-Hebel-Einsatz ist für Investoren von Immobilienfonds insgesamt ungemein interessant. Diese Möglichkeit steht aber nicht allen Anlegergruppen überhaupt offen (Stand Juli 2023).

Investmentvermögen (geschlossene Immobilienfonds), die für sogenannte § 6b-Lösungen konzipiert sind, stehen zwar grundsätzlich jeglichen Investoren offen. Nur unter bestimmten Voraussetzungen kommt jedoch der spezifische Faktor zur Geltung.

Diese grundsätzlichen Voraussetzungen sind:

Gewerbebetrieb, Unternehmen, eingetragener Kaufmann, Freiberufler, Forst- und/oder Landwirtschaft

Nur wer das steuerliche Aufkommen über das Erstellen einer Bilanz oder einer Einnahmen-Überschuss-Rechnung ermittelt, kann überhaupt stille Reserven gemäß der Definition des EStG bilden.

Natürliche Personen ohne gewerblichen / unternehmerischen Bezug können nicht im vollen Umfang vom Angebot und den Vorteilen des § 6b EStG in Einheit mit dem § 6b-Hebel profitieren.

Aufdecken einer stillen Reserve

Nur wenn aus einer Veräußerung ein Gewinn entsteht, werden Steuerzahlungen fällig. Daher muss der erzielte Veräußerungspreis den Buchwert des veräußerten Anlagegutes übersteigen. In diesem Fall spricht man vom Aufdecken einer stillen Reserve.

Bei grundlegenden Anlagegütern

Nicht alle Vermögensgegenstände sind beim Erzielen von Veräußerungsgewinnen (und dem damit verbundenen Aufdecken einer stillen Reserve) von der steuerneutralen Übertragungsmöglichkeit auf Reinvestitionen betroffen, sondern nur:

• Grund und Boden
• Aufwuchs in Verbindung mit Grund und Boden
• Gebäude
• Binnenschiffe
• Anteile an Kapitalgesellschaften bis 500.000 EUR
• Mindestens sechs Jahre ununterbrochene Zugehörigkeit des veräußerten Gutes zum Betriebsvermögen. Damit wird ein Äquivalent zur sogenannten Spekulationsfrist in die Regelungen eingeführt, dass also nicht beliebig schnell gekauft und verkauft werden kann bei gleichzeitiger Nutzung von Steuervorteilen.

Nachvollziehbarkeit aus der Buchführung

Die Übertragung stiller Reserven auf Ersatzinvestitionen oder die Einstellung in eine entsprechende Rücklage (§ 6b-Rücklage) müssen gut und einfach aus der Buchführung zu entnehmen sein.

Es sind also die erforderlichen Verzeichnisse über die Anlagegüter zu erstellen und stets aktuell zu halten.

Daraus müssen der Einkaufspreis und die vorgenommenen Abschreibungen hervorgehen, genauso wie erzielte Gewinne bei der Veräußerung und ihre Übertragung auf Reinvestitionen oder die Einstellung in die Rücklage.

Reinvestition

Für die aufgedeckten stillen Reserven wird eine steuerneutrale Übertragung auf den Erwerb anderer Wirtschaftsgüter nur deshalb gewährt, weil nach Möglichkeit die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Betriebs des Steuerpflichtigen erhalten bleiben soll.

Daher ist die Übertragung nach § 6b EStG nur im Rahmen von Reinvestitionen in bestimmte Wirtschaftsgüter erlaubt, nämlich:

• Grund und Boden
• Aufwuchs in Verbindung mit Grund und Boden
• Gebäude
• Binnenschiffe
• Anteile an Kapitalgesellschaften bis 500.000 EUR

Allerdings gilt: Nicht von jedem veräußerten Gut lassen sich die aufgedeckten stillen Reserven auf jedes der genannten Güter übertragen. Stattdessen stellen sich die Übertragungsmöglichkeiten wie folgt dar:
Mit anderen Worten: Auf Gebäude können immer alle nach § 6b EStG erzielten Gewinne aus der Veräußerung übertragen werden (eine Ausnahme bilden nur die Binnenschiffe).

Einhaltung der Fristen

Der Erhalt der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ist nur gewährleistet, wenn zeitnah die frei gewordenen Mittel wieder reinvestiert werden.

Daher sieht der Gesetzgeber vor, dass die Reinvestition innerhalb von 4 Jahren, bei eigener Herstellung eines Gebäudes innerhalb von 6 Jahren erfolgen muss. Ausnahme sind hier nur städtebauliche Sanierungsmaßnahmen.

Andernfalls gelten die Mittel als nicht reinvestiert / nicht zweckgemäß verwendet. Die gebildete Rücklage ist dann zwangsweise und gewinnerhöhend aufzulösen und zu versteuern. Der zu versteuernde Betrag erhöht sich zudem um 6 % pro Jahr seit Bildung der Rücklage/Erzielung des Gewinns.

Wie aus der Darstellung der verschiedenen Punkte wohl leicht ersichtlich ist, handelt es sich um eine durchaus komplexe Materie mit vielen Voraussetzungen. Daher ist es dringend ratsam, sich Hinweise von Experten und kompetente Beratung einzuholen, sobald die Thematik des § 6b EStG in den eigenen betrieblichen / beruflichen Zusammenhängen auftritt.

Nicht selten bietet der Markt zu diesem Thema zwar ein breites Angebot, oft mit erstaunlichen Leverage-Faktoren. Dem einzelnen Investor stehen aber meist nicht die Kenntnisse und Mittel zur Verfügung, dieses Angebot in der Tiefe auf seine Konsistenz zu überprüfen.

Welche Vorgaben und Begrenzungen ergeben sich durch das KAGB?

§ 6b-Fonds stellen attraktive Reinvestitionsmöglichkeiten zur Gewinnung eines arbeitsunabhängigen Einkommens dar.

Sie sind aber komplexe Finanzinstrumente, die sich für Anleger nicht unmittelbar und auf den ersten Blick in all ihren Dimensionen erschließen.

Daher hat der Gesetzgeber 2013 mit dem Kapitalanlagegesetzbuch / KAGB und den darin enthaltenen Vorgaben Instrumente geschaffen, die einen höchstmöglichen Anlegerschutz für jegliche Form von Investmentfonds (also auch für Immobilien-AIF (wie die § 6b-Fonds) gewährleisten sollen.

Generell ist allerdings zu beachten, dass diese Vorgaben vor allem den Bereich der geschlossenen Publiku*ms-AIF betreffen.

Für Spezial-AIF gelten weitaus weniger Vorgaben, weswegen sie auch nur für professionelle und semiprofessionelle Investoren zugänglich sind.

Anlegern, insbesondere solchen mit gewerblichem / freiberuflichen / unternehmerischen Hintergrund, steht die Möglichkeit offen, sich im Hinblick auf bestimmte Anlageformen als semiprofessionell einstufen zu lassen und sich so ein weiteres Marktsegment der Investmentmöglichkeiten zu erschließen.

Dafür bedarf es entweder einer Mindestanlagesumme von 200.000 EUR in Verbindung mit schriftlichen Bestätigungen zum Risikobewusstsein und ausreichend Sachkenntnissen, oder eines Investitionsvolumens von mind. 10 Mio. EUR (vgl. § 1 Abs. 19 Nr. 33 KAGB).

Beschränkung des Leverage-Faktors

Wie wir bereits aus den oben genannten Rechenbeispielen erkennen konnten, ist mit dem Einsatz von Leverage eine gewisse Gefahr gegeben, falls die Prognosen und Kalkulationen der Fondsgesellschaft hinter den Erwartungen zurückbleiben.

Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber für regulierte geschlossene Publiku*ms-Fonds eine Beschränkung des Leverage-Faktors vorgesehen. Gemäß § 263 des Kapitalanlagegesetzbuches ist die Obergrenze 150 % oder Faktor 1,5 des Eigenkapitals. Kosten und Gebühren dürfen bei der Berechnung nicht berücksichtigt werden.

Nur „qualifizierte“ Fonds

Gesellschaften, die einen Publiku*ms-AIF auf den Markt bringen möchten, bedürfen einer Erlaubnis durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen/BaFin (vgl. § 21 KAGB).

Voraussetzung zur Erteilung der Erlaubnis sind Angaben zur fachlichen Eignung der Geschäftsführung sowie zur finanziellen Ausstattung und Konsistenz des geplanten Investmentvermögens.

Außerdem müssen zur Prüfung alle Prospekte und Formalitäten für das geplante Portfolio eingereicht werden. Vor allem die wesentlichen Anlegerinformationen / wAI enthalten detaillierte Informationen für die späteren Anleger.

Dadurch ist ein gutes Bild über das geplante Investment vermittelbar .

Externe Kontrolle und klare Strukturen

Eine weitere Voraussetzung für das Auflegen eines regulierten Publiku*msfonds ist die Einrichtung einer externen Verwahrstelle. Hier wird das von den Investoren eingebrachte Kapital verwahrt und nur nach Prüfung für den Bedarf und die Investitionstätigkeiten freigegeben (§ 17 KAGB).

Die konkrete Verwaltung und das Management des Fonds muss von einer eigens eingerichteten Kapitalverwaltungsgesellschaft / KVG übernommen werden. Sie wird auch Fondsmanagement oder AIF-Management / AIFM genannt und unterliegt eigenen europäischen Richtlinie,. Diese unterstellt insbesondere das Risikomanagement des AIFM strengen Vorgaben.

Die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben werden zum einen von der externen Verwahrstelle, zum anderen von der BaFin kontrolliert.

Risikomischung

Der Gesetzgeber verlangt für das Portfolio eines AIF eine Form der Risikomischung, also die Zusammenstellung verschiedener Vermögensgegenstände mit unterschiedlichen Abwertungs- und Ausfallrisiken (§ 262 KAGB).

Gewerblich genutzte Immobilien mit mehreren Mietern (mindestens drei) gelten bereits als risikogemischt.

Beispiele sind Bürogebäude, Einkaufszentren, etc. Objekte mit nur einem Mieter müssen in einem Fonds gebündelt werden, um als risikogemischt anerkannt zu werden.

Auch hier gilt, dass es sich um mindestens drei Objekte an unterschiedlichen Orten handeln muss. Beispiele sind Nachhaltigkeitsfonds mit mehreren Windparks und/oder Photovoltaikanlagen.

Ist diese Art der Risikomischung nicht gegeben, steigt der Einstiegspreis für den Erwerb von Anteilen am AIF auf mindestens 20.000 EUR. Damit soll auch das Risikobewusstsein auf Seiten des Anlegers gesteigert werden.

Insgesamt hat das KAGB ein Regelwerk für geschlossene Publiku*ms-AIF geschaffen, das den Anlegern tatsächlich einen hohen Schutz ihrer Gelder gewährleistet.

Insbesondere im Genehmigungsverfahren für die Auflage eines AIF und den zugrundeliegenden Strukturen sind Standards geschaffen worden. Diese stellen sich dem Anleger zwar auf den ersten Blick gar nicht dar, sind aber wesentlich für die Stabilität und das Funktionieren von geschlossenen Investmentvermögen.

Welche Risiken stecken in § 6b Fonds und im § 6b-Hebel?

Wer Anteile an Alternativen Investmentfonds/AIF erwirbt, begibt sich damit in eine unternehmerische Eigenkapital-Beteiligung – und damit auch in ein unternehmerisches Risiko.

Nach dem Kapitalanlagegesetzbuch/KAGB von 2013 sind diese Fonds als geschlossene Alternative Investmentfonds konzipiert und werden normalerweise im Rahmen einer GmbH & Co. KG verfasst.

Der Fonds nimmt mit einem bestimmten Faktor Fremdkapital auf, um zum einen die benötigten Geldmittel in ihrem vollen Umfang bereit stellen zu können. Außerdem, um zum anderen den Investoren eine attraktive Eigenkapitalrendite anzubieten.

Sie ist letztlich das ausschlaggebende Argument, eine unternehmerische Beteiligung einzugehen. Je höher die prognostizierte Rendite, desto größer die Bereitschaft, das damit verbundene Risiko auch auf sich zu nehmen.

Fremdkapital wird allerdings vom Gesetzgeber immer vorrangig zu Eigenkapital behandelt, es genießt also einen höheren Schutz.

Dafür ist es geringer verzinst als eine Eigenkapitalbeteiligung, die an den erzielten Gewinnen beteiligt wird.

Rechtliche Reihenfolge der Gläubiger

Gerät ein AIF in finanzielle Schieflage, werden entsprechend zunächst die Gläubiger (also die Fremdkapitalgeber) in ihren Ansprüchen berücksichtigt. Dies wird realisiert aus den vorhandenen Wertgegenständen und aus dem eingezahlten Eigenkapital.

Mit anderen Worten: Für das Eigenkapital besteht das Risiko des Totalverlustes.

Das bereits erwähnte Kapitalanlagegesetzbuch hat zwar weitgehende Regulierungen und Aufsichtsfunktionen für die Auflage von Alternativen Investmentfonds/AIF initiiert, die insbesondere für Anleger vielfältige Schutzmechanismen beinhalten.

Dennoch kann letztlich das Risiko eines Totalverlustes nicht vollständig ausgeschlossen werden. Bei regulierten Fonds ist dieses Risiko immerhin auf die Einlage beschränkt. Nachschusspflichten sind hier nicht erlaubt.

Dazu kommt nun allerdings noch die Wirkung des Leverage. Je höher der eingesetzte Leverage, desto stärker ist das Eigenkapital von möglichen Fehlentwicklungen betroffen.

Der Hebeleffekt wirkt ja bereits auf der Ebene der Eigenkapitalrendite und ist bei schlechter Entwicklung geeignet, diese in tiefrote Zahlen zu treiben.

Kollabiert der Fonds aufgrund der ungünstigen Entwicklung auch noch vorzeitig, so kann es bis an den Punkt kommen, dass die nach § 6b EStG erforderliche Fristeinhaltung für die Reinvestition überschritten wird, weil die Mittel durch die Implosion des Fonds gar nicht als verwendet gelten.

So kann es nachträglich zur Zwangsauflösung der § 6b-Rücklage und zu den damit verbundenen Erhöhung des zu versteuernden Betrags von 6 % pro Jahr seit ihrer Bildung kommen.

Natürlich ist das ein unter dem Strich dann ungemein teures Fiasko ohne jegliche positive Auswirkung für den Investor und sein Kapital.

Zusammenfassung: Vor- und Nachteile in Verbindung mit § 6b-Fonds und ihren Hebeln

Das bisher Beschriebene mag vor Augen führen, dass die Möglichkeiten von § 6b-Fonds und dem dabei verwendeten (Fremdkapital-) Leverage eine durchaus komplexe Thematik darstellen.

Daher sei hier noch einmal in Kürze zusammengefasst, worin die spezifischen Chancen und Risiken bestehen:

Risiken und mögliche Nachteile

• Investments in § 6b-Fonds sind unternehmerische Beteiligungen und als solche mit den besonderen Risiken beim Einsatz von Eigenkapital verbunden. Diese Risiken reichen bis zum Totalausfall des eingesetzten Kapitals.
• Der verwendete Leverage spielt dabei eine nicht unwesentliche Rolle. Er kann aus einer zunächst als hochrentabel prognostizierten Anlage den Totalausfall beschleunige, wenn der Verlauf des Investments nicht im Rahmen der Prognosen bleibt.
• Die prospektierten Renditeerwartungen von geschlossenen (Immobilien-) Fonds sind gemäß ihrem Charakter als Eigenkapitalbeteiligungen lediglich Prognosen, keine garantierten Verzinsungen wie etwa bei Krediten und Darlehen (Fremdkapital). Je höher der zum Einsatz kommende Leverage, desto interessanter sind zwar die Prognosen, gleichzeitig aber auch desto riskanter.
• § 6b-Fonds gehen normalerweise mit einer sehr langen Kapitalbindung einher. Dadurch wird die Liquidität der Anleger langfristig eingeschränkt.
• Der vorzeitige Ausstieg aus dem Investment ist nur eingeschränkt über den sogenannten Zweitmarkt möglich. Dort ist mit deutlichen Abschlägen zum tatsächlichen Wert der Beteiligung zu rechnen.

Chancen und erwartbare Vorteile

• Die bei Veräußerungsgewinnen normalerweise entstehende, punktuelle und hohe Steuerlast lässt sich mit § 6b-Fonds auf lange Zeiträume mit niedrigen Zahlungen verteilen.
• Gleichzeitig ermöglicht der Fonds durch laufende Gewinnausschüttungen ein arbeitsunabhängiges Einkommen für die Anleger.
• Durch den besonderen Leverage-Effekt von § 6b-Fonds mit ihren anteiligen Fremdfinanzierungen wird den Investoren eine höhere Liquidität erhalten als mit jeder anderen „Lösung“ der Reinvestitionsfrage im Zusammenhang mit § 6b EStG und der eventuell gebildeten Rücklage.
• Eine weitere Steuerersparnis ist durch die bei Immobilien üblichen Abschreibungen auf das Fondsportfolio möglich.
• Die mit einem geschlossenen Immobilenfonds einhergehenden Risiken müssen zu anderen Anlagemöglichkeiten ins Verhältnis gesetzt werden. Auch sie sind mit spezifischen Problemen und Risiken verbunden. Als Reinvestitionsmöglichkeit für § 6b-Lösungen stehen zudem viele Investments gar nicht zur Verfügung.
• Die durchschnittliche Kapitalverzinsung von Immobilienfonds liegt in der Regel höher als festverzinsliche Alternativen. Immobilien gelten für sehr viele Anleger als „Betongold“, da ihre Wertentwicklung oft außerordentlich stabil und positiv ist.
• Geschlossene Immobilienfonds ermöglichen ein arbeitsunabhängiges Einkommen und so die Umschichtung des betrieblichen Vermögens.
• Bei normalem Verlauf bieten § 6b-Fonds eine einfache Möglichkeit, im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben und der gesetzten Fristen steuerliche Vorteile bei der Aufdeckung stiller Reserven zu nutzen. Selbst bei eher pessimistischen Szenarien für den Fondsverlauf bleiben unter dem Strich mehr Liquidität und weniger Steuerlast.
• Das Ärgernis einer Fristversäumnis für die Auflösung einer § 6b-Rücklage mit den damit verbundenen Strafzinsen lässt sich mit einem Fondsinvestment weitestgehend vermeiden.
• Ein mäßiger Leverage steigert die Eigenkapitalrendite, erhöht die verbleibende Liquidität und setzt den geschlossenen Fonds keinem übermäßigen Risiko aus.

Um für einzelne Fonds diese Aspekte auf ihre Tragfähigkeit und/oder Umsetzung hin zu überprüfen, ist eine Beratung durch erfahrene Experten unabdingbar.

Aufgrund der Komplexität der Materie sind häufig weder Anleger noch Steuerberater bis ins letzte Detail hinein mit der Konstruktion, den Abläufen und den Chancen und Risiken einer geschlossenen AIF-Beteiligung vertraut.